揭秘楼盘众多定价内幕 还原楼盘的真实现象
内容摘要：很多购房者看到价格区间后，会以为自己即使买不到最低售价的房子，也乐意购买比最低售价高一点的房子，从而前往参加楼盘活动。殊不知，这中了楼盘圈套。
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房子售价对买卖双方都十分关键，价格定高了购房者不买，定低了开发商吃亏。目前行情波动，开发商是如何定价的？定价又有哪些玄机？记者采访业内人士，了解到不少关于房子定价的内幕。
内幕一
房价不只是成本加利润
在不少购房者看来，房子的售价是开发成本加上开发商的预期利润。然而，事实却不是这样。
业内人士苏先生介绍，开发商的开发成本包括土地出让金、建安成本、税费、办公开支等。这些支出构成楼盘成本，换句话说，房子的售价不能低于这个成本价，否则就会亏本。
但是，在定价时开发商除了要考虑预期利润，还要考虑竞争因素和消费因素。在一定意义上说，这两个因素对定价的左右能力，甚至还大过预期利润。比如，某开发商在成熟的闹市区开发楼盘，这个路段在过去的近10年时间里都没有开发过商品房，这意味着市场购买力蓄积很久，而且楼盘没有直接竞争对手，价格可以往上升，反之则不然。这个竞争因素要参考直接竞争或间接竞争的楼盘价格。在消费因素方面，如现在虽然购房者有消费需求，但因为受调控政策影响而选择观望，价格就不敢擅自走高。
苏先生认为，“成本＋竞争”和“消费者＋竞争”是当前不少楼盘房子定价的两种基本策略。从购房者角度看，“消费者＋竞争”的定价是比较实在的，它不像“成本＋竞争”的定价浮动性较大。
如何判别楼盘的定价是“成本＋竞争”还是“消费者＋竞争”？苏先生提出，有条件的购房者不妨查询有关资料，看开发商当年买地时的楼面地价是多少，再把它和附近的楼盘对比。如果楼面地价比人家低，售价却比人家高或接近，说明这个楼盘是采用“成本＋竞争”定价。
内幕二
先有均价后定售价
时下不少楼盘销售时都称均价“××××元/平方米”。均价是不是楼盘房子的平均售价呢？
比如某楼盘一开盘，称均为3100元/平方米。最低售价为2800多元/平方米，而大多数房子均超过3500元/平方米，算下来，平均售价肯定超过3300元/平方米。“这样算下来售价这么高，却标低均价，这不是欺诈购房者嘛。”预购房的小余觉得被开发商忽悠很不爽。
某房地产代理销售公司市场部经理汪先生介绍，均价的“均”并不能简单理解为平均的意思。均价是开发商综合各种因素制订的价格，再以此来计算出其他房子的价格。所以，是先有均价后才有各房子的售价。
在定价过程中，以制订均价的房子为坐标，根据不同户型的垂直位置（楼层高低）和水平位置（同一层），以及不同朝向、采光、通风等不同因素，定出价格系数（好朝向的房子系数高）。再用均价与这个系数相乘，就得出不同房子的实际售价。
业内人士介绍，楼盘发布均价是有技巧的。有的楼盘，发布的均价显得高，实际却有较大折扣，这种“高均价低售价”的做法，目的是给购房者楼盘定位高端的错觉，让消费者以为楼盘均价高，他们现在购买得到了实惠。
内幕三
价格区间浮动大藏乾坤
4月底国家出台调控政策以来，不少楼盘为了促进销售，推出价格区间营销方式。查看各楼盘广告，“××××元××××元/平方米”的告示不时可见。
记者发现，有的楼盘价格区间相差较大，如某楼盘的售价3700元~4700元/平方米，相差近千元/平方米。以一套100平方米的房子计算，房款相差达10万元。如此大的浮动额，让不少购房者颇有微词。
“楼盘定出诱惑力大的最低售价，是有着营销目的的。”从事房产营销策划多年的梁先生介绍，很多购房者看到价格区间后，会以为自己即使买不到最低售价的房子，也乐意购买比最低售价高一点的房子，从而前往参加楼盘活动。殊不知，这中了楼盘圈套。
梁先生打比方说，某楼盘的价格区间是3000元~4000元/平方米，实际上，3000元/平方米的房子可能只有一套。购房者以为，自己买不到3000元/平方米的房子，就买3100元/平方米或3200元/平方米的房子，而有的楼盘可能连5100元/平方米的房子都没有，价格从5000元/平方米一跃到5500元/平方米甚至更高。开发商可以解释，他们的售价确实是3000元~4000元/平方米，这样前往参加活动的购房者无形中就成了楼盘免费找来的托。而有的购房者受现场热闹气氛感染，还会一时冲动以高过预期价位买房。
